Reforma Tributária e setor imobiliário: novos custos, créditos e desafios regulatórios

Em fase de regulamentação – após a promulgação da Emenda Constitucional º 132/2023 – e em meio às discussões acerca de seu período de transição, a Reforma Tributária, como se sabe, trará grandes e significativos impactos para os setores econômicos do país, com novas disposições e regras em seus mecanismos de cobrança de impostos.   Nesse sentido, a sanção do Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024, que definiu as regras centrais  para o IVA dual – IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de caráter municipal e estadual, e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de ordem federal –, traz novas disposições sobre a tributação sobre produtos e serviços ligados, por exemplo, ao setor imobiliário.  

Em um primeiro plano, as mudanças trazem, em seu eixo positivo, maior previsibilidade e transparência aos processos fiscais de incorporadoras e construtoras.  

Ao mesmo tempo, em um cenário que tem se repetido também em outros segmentos, existe a preocupação sobre a definição das alíquotas efetivas, visto que, se muito elevadas, devem encarecer o preço dos imóveis e o custo de operações, afetando de modo estrutural o mercado.   O copo meio cheio  Hoje, a tributação do setor imobiliário no Brasil é considerada bastante complexa, sendo pulverizada entre diversos tributos. Na construção civil, por exemplo, empresas do setor tributadas pelo regime do Lucro Presumido pagam PIS e Cofins, que incidem sobre a receita bruta – em uma alíquota conjunta de 3,65% –, além do ISS.  

Dependendo do regime tributário no qual está enquadrada a companhia – lucro presumido, lucro real ou regime RET –, a carga e forma de apuração podem variar. O RET (Regime Especial de Tributação) é um benefício fiscal, aplicável a incorporações imobiliárias, e que unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal do empreendimento, tornando a apuração simplificada.   Em relação à compra e venda de imóveis por pessoas físicas, incide o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – além de uma tributação adicional por meio do Imposto de Renda sobre ganho de capital na transação. Quanto à locação, a receita é tributada pelo IRPF no caso da pessoa física ou IRPJ, CSLL, PIS e Cofins no caso da pessoa jurídica. Logo, como é possível depreender, trata-se de uma fragmentação de tributos que gera insegurança, também pela variação de carga tributária conforme a localização e o regime de escolha – pontos que a Reforma pretende atacar. 

Com as novas disposições, entende-se que parte relevante dessa complexidade deixará de existir, com a instituição do IVA dual, que, conforme apontado acima, deve padronizar a tributação. Além de aumentar a previsibilidade para empresas do setor, a criação do tributo – que incide sobre o valor agregado em cada etapa da cadeia produtiva de um produto ou serviço – amplia para o setor a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários.   Hoje, em resumo, construtoras e incorporadoras têm restrições no aproveitamento de créditos referentes a PIS e Cofins, e o ISS não gera compensação, o que resulta no acúmulo de impostos no custo da obra, encarecendo os imóveis. Com o IVA dual, o objetivo é que se permita o crédito amplo sobre o que for adquirido como insumo ou serviço, reduzindo o efeito cascata e proporcionando mais neutralidade tributária ao setor – visto que o tributo deixa de ser um custo e passa a ser um valor compensado ao longo da cadeia. 

Em relação à locação de imóveis, a atividade passará a ser alcançada pelo novo IVA (IBS e CBS). Para pessoas jurídicas, haverá incidência sem qualquer condição adicional.  

Já para pessoas físicas, a tributação ocorrerá nas hipóteses específicas previstas na LC 214/2025, notadamente quando a receita anual com locações, cessões onerosas ou arrendamentos ultrapassar R$ 240.000,00 e envolver mais de três imóveis distintos, houver alienação ou cessão de direitos sobre mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, ou ainda alienação/cessão de direitos de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores. 

Além disso, a lei prevê situações em que a pessoa física poderá ser considerada contribuinte já no mesmo ano-calendário, caso os limites sejam ultrapassados em 20% ou em alienações adicionais. Já serviços como corretagem e administração condominial serão tributados sob o novo modelo, o que elimina a diferença de regras entre municípios e estados.   Novos desafios 

 Enquanto o sistema atual se baseia em regimes distintos, com normas diferentes a depender da localidade, a Reforma propõe uma maior uniformidade, simplificação e eficiência. Contudo, o impacto efetivo sobre precificação e margens dependerá da definição de alíquotas: Caso sejam muito elevadas, podem neutralizar os benefícios trazidos pelo crédito amplo, encarecendo o preço final dos imóveis, com repercussões negativas na habitação popular e também no mercado de médio e alto padrão. 

Outro ponto de atenção e incerteza é em relação aos regimes específicos para o segmento da construção civil e habitação – estratégicos para a economia e para políticas públicas –, que ainda dependem de regulamentação detalhada, situação que, por ora, gera insegurança no setor. Além disso, há a necessidade de revisão de contratos de longo prazo, referentes a incorporações e empreendimentos já em andamento e que podem ser impactados pela mudança das regras. 

Soma-se a isso a complexidade de se conviver com duas lógicas diferentes de tributação durante o período de transição, previsto para ocorrer de 2026 a 2033. Este contexto exigirá das empresas um maior controle de processos internos, tecnologias e conformidade fiscal. Nesse contexto, a organização do planejamento tributário e a capacitação de equipes jurídicas e contábeis, mais do que um diferencial, pode ser uma questão de sobrevivência dentro de um cenário de incerteza e diante de uma legislação que ainda está sendo construída. 

A Reforma Tributária, em outras palavras, traz pontos de atenção, mas também potenciais oportunidades para o setor imobiliário; sobretudo para empresas que acompanharem com atenção as mudanças e, desde já, buscarem caminhos estratégicos para a sustentabilidade de seus negócios.