Como a tributação de LCI vai impactar o financiamento de imóveis: com a palavra, as construtoras

A proposta de taxar em 7,5% o rendimento de letras de crédito do agronegócio (LCA) e do setor imobiliário (LCI) fez com que importantes instituições alertassem: o custo do financiamento habitacional pode ficar mais alto.

A princípio, a proposta previa uma tributação de 5% sobre os rendimentos. À época, uma nota técnica elaborada por instituições que têm forte atuação no mercado imobiliário, entre elas a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), já alertava que a alíquota geraria um impacto significativo, elevando a taxa de financiamento habitacional em até 0,7 ponto percentual e afetando o valor das parcelas.

O relator da medida provisória que trata do tema, deputado Carlos Zarattini, no entanto, aumentou essa alíquota para 7,5% na última versão apresentada do projeto. O impacto, que já seria significante quando a tributação seria de 5%, fica ainda mais agora.

Durante o evento Rio Construlão Summit na última quinta-feira, 25, o presidente da Caixa, Carlos Vieira, criticou a proposta, justificando que os ativos são importantes para o crescimento dos setores, especialmente a LCI, que é um “fator de indução de cauda longa da construção civil”. “Temos a LCI, mas toda vez que ela tem um impulso, vem alguém querendo colocar mais tributação sobre ela. O que compensa, aumentar 2% na tributação da LCI ou deixar que a LCI seja um indutor do mercado?”, afirmou.

Procurada, a Caixa disse que não iria repercutir nem comentar as falas de Vieira.

Mas quem também faz críticas à proposta é a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), justamente porque as LCIs desempenham papel estratégico no financiamento habitacional brasileiro, especialmente agora, em que a caderneta de poupança, tradicional fonte de recurso do setor, apresenta retração.

Segundo dados da associação, a parcela de LCI na composição das fontes de financiamento ao crédito imobiliário saiu de 11% para 22% nos últimos 3 anos, enquanto a parcela de poupança caiu de 47% para 31%.

À EXAME, CEOs de grandes incorporadoras, como Cury (CURY3) e Cyrela (CYRE3), corroboram a tese.

“As aplicações em caderneta de poupança constituem a principal fonte para o financiamento imobiliário no Brasil. No entanto, com a retirada líquida de aplicações da poupança, que vem ocorrendo já nos últimos cinco anos, e com maior demanda por crédito imobiliário no Brasil, as instituições financeiras estão tendo que se valer de fontes alternativas de captação para atender essa demanda”, explica João Mazzuco, CFO da Cury.

Mazzuco afirma que as LCIs têm despertado grande interesse entre os investidores pessoas físicas justamente por conta da isenção tributária. Devido a essa vantagem fiscal, os investidores acabam aceitando uma remuneração inferior à de outras opções de investimento que apresentam riscos semelhantes, como CDBs e até títulos públicos. Isso, por sua vez, faz com que o custo de captação das LCIs seja mais barato para os bancos.

“Com a tributação, investidores passarão a exigir uma remuneração maior e o resultado deve ser um custo mais alto na composição das fontes de financiamento do crédito imobiliário”, afirma o CFO da Cury.

Para Miguel Mickelberg, CFO da Cyrela, a tributação pode mesmo encarecer o crédito, pois tornará os custos de financiamento dos bancos mais elevados. "Atualmente, as LCI são parte relevante dos recursos utilizados pelos bancos para prover financiamentos imobiliários a clientes que compram apartamentos e às empresas que fazem a construção dos imóveis", explica.

"O encarecimento do crédito torna infelizmente a compra de um imóvel mais onerosa para os clientes, seja dos que compram imóveis diretamente de incorporadoras ou dos que compram imóveis usados", conclui.

Outros pontos alterados

O relator da proposta, deputado Carlos Zarattini (PT-SP) também alterou outros pontos na MP. Um deles diz respeito à isenção de IR, que antes era restrita à poupança e agora foi ampliada para outros papéis acessíveis a pessoas físicas, como CRI, CRA e CPR.

O texto ainda mexeu nas letras de crédito de desenvolvimento, as chamadas LCDs: pessoas jurídicas foram isentas e pessoas físicas passam a pagar 7,5%.

Em relação aos paraísos fiscais, a alíquota de 25% prevista na MP foi mantida, mas só passa a valer um ano depois da publicação da lei. Zarattini também abriu exceções para operações de mercado de balcão, dentro e fora do país.

Nos instrumentos de crédito, a alíquota única de 5% deixou de existir. O novo texto estabelece 7,5% para aplicações de pessoas físicas em letras de crédito e 17,5% para pessoas jurídicas. Fundos imobiliários e do agronegócio, por sua vez, ficam isentos desde que tenham pelo menos cem cotistas. Já os fundos de participação, que antes seriam tributados em 17,5%, foram liberados.

As debêntures incentivadas também ganharam nova modelagem: pessoas físicas não pagarão imposto, enquanto empresas seguem com carga de 17,5%.

O relator ainda incluiu regras de alocação e penalidades para evitar desvios. No caso das debêntures de infraestrutura, a isenção foi mantida, mas também com previsão de punição em caso de descumprimento.